¿Cómo evitar los problemas de herencias entre hermanos a través de la extinción de condominio?

Los problemas de herencia entre hermanos están “a la orden del día”, y saber gestionarlos desde el punto de vista legal es importantísimo para evitar que medien factores sentimentales, que impidan buscar soluciones para acabar con una experiencia personal negativa.

¿Qué es un condominio?
Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.
Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no.
Cuando se desea romper con una situación de potestad compartida, lo más frecuente es proceder a la extinción del condominio.

¿En qué consiste la extinción de condominio entre hermanos?
Tras el reparto de las herencias, muchas veces se da el caso de que una misma propiedad se tiene que compartir entre varios hermanos, y la extinción de condominio es la solución.
Ahora surge un problema, pues una casa es un bien que por sus características físicas no se puede repartir en un 50%-50%. No va a quedarse uno con el baño y otro con la cocina. Y, es muy probable, que uno de los hermanos no desee que la ocupación efectiva de la casa la tenga su otro hermano.
Al igual que estas circunstancias ocurren en las herencias familiares, también la encontramos en divorcios y separaciones matrimoniales.

Para poder aclararme, ¿qué significa la extinción de condominio?
Significa que una parte cede su potestad sobre un bien a la otra, que pasará a ser el único titular.
Esta disolución del condominio, se solicita mediante escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa trasmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario.
La parte que cede su parte recibe una compensación económica por parte del que asume la titularidad de la propiedad.
Se trata de una vía amistosa y de mutuo acuerdo. Además, supone un ahorro considerable para ambas partes, pues no tienen que pagar todos los impuestos de transmisión que tendrían que afrontar en caso de realizar la compraventa de dicho inmueble.
Una solución sería tasar el valor de las cosas y, si fuera una casa, encargar con una agencia inmobiliaria de confianza para que os pueda gestionar la venta. Mediarán contratos de arras, y será la mejor vía para acabar con el vínculo familiar que tantos problemas te pueden ocasionar.

¿Cuáles son los requisitos para poder hacer uso de la extinción de condominio?
Para poder ejercer esta vía, únicamente tiene que existir un condominio sobre un bien y una situación justificada para que se proceda a la disolución de este: véase divorcios y separaciones o situaciones de herencias compartidas.
Tal y como recoge el Artículo 400 del Código Civil:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
Impuestos a pagar en la extinción de condominio
Precisamente, y en relación al tema de los impuestos, la extinción de condominio es una vía mucho más económica y rápida a la hora de adquirir y ceder propiedades.
La ventaja principal reside en el hecho de que solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en función de cada Comunidad Autónoma. Lo único que habría que incluir serían los gastos de notario.
Si vendiésemos la vivienda de forma normal, sin hacer uso de la extinción de condominio, habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y estaríamos hablando de entre 6% y un 10% sobre lo que se aplica.
Como vemos, la diferencia es más que considerable.
Sin embargo, debes saber que cuando se ceden o adquieren proindivisos, puede ser que el dinero percibido se tenga que tributar en el IRPF. Pero esto solo ocurre si el valor adjudicado no es igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisición o cesión.

 

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